銀行如何對不動產估價?以銀行的角度挑選房地產

當銀行的不動產估價師在估價時會參考一些資料,而實價登錄便是估價時的參考標的之一,在穩健保守原則的情況下估價師會以實價登錄的價格為主個人意見為輔。
不過雖然會看實價登錄但不會優先查看,而是會先看分區,此區域為蛋黃區?蛋白區?還是蛋殼區?

1.查看分區表
這是鐵則,在個案處理的時候不可能這是蛋殼區然後銀行幫你用到蛋黃區的貸款成數,所有的優惠條件只存在蛋黃區才可以談,如果在處理問題及解決問題的能力還沒有到一定程度的時候,建議挑物件就是在蛋黃區挑。
分區:蛋白區貸款成數七到七五成
優惠條件在蛋黃區才可以談
但是以銀行的角度而言如何區分蛋黃區、蛋白區呢?
主要以交易量評估是蛋黃還是蛋白區。
在看完分區表確認標的物分屬哪一區後,再來會看管制區。但是分區表每間銀行都一樣嗎?不一樣,但是大同小異,以大數法則來說,其他銀行都說這裡是蛋黃區時,絕對不會有銀行會說我偏偏要講這裡是蛋白區。因為銀行要找名目才可以放款給客戶,而蛋黃區才可以放到比較多的款,可是我又不想承擔風險,所以大家都說蛋黃的我就說蛋黃,大家說不是蛋黃的我才去考慮是不是要當作是蛋白。
至於蛋黃區、蛋白區銀行分類的依據在哪?銀行主要是以交易量、轉移數來去評估標的物是屬於蛋黃區還是蛋白區,因為銀行設定這個區域的目的是假如你今天倒帳,我拿到你的房子,我要八折賣,賣不賣得掉?就算是老房子,如果這區是熱區,如然有間八折賣的房子,大家就會搶著要,但是如果是比較偏僻的地方搞不好六折都不一定有人要,銀行擔心的是這個。

2.調查是否為管制區
管制區是除了分區表的明確規定外,可能還會有些例外,明明是蛋黃區,但是我需要降級為蛋白區或是不承做,銀行都會有自己的資料庫,假設某一區的貸款申請人常常倒帳,那這區可能就會被標註起來,或許是這區比較多投資客,那當初預期的時候金額設定得比較高,結果後來競爭者太多賣不掉,無法認賠殺出,又或者房價炒得太高,導致今天貸款利息太高資金無法周轉。
所以管制區主要是依照各銀行自己的經驗,倒帳比較多的區域就會圈起來叫做管制區,或是銀行鑑價師覺得某一區有供給遠大於需求的時候,他就會要求將此需標為管制區,例如可能某一區被建商炒作,導致短期內大量推出建案,每一棟建案一蓋起來就是幾百戶的供給,會造成短期內供給大量提升,空屋率就會過高。當空屋率到一定程度時,銀行就會縮現,放款就不會放那麼高,但是通常如果你是自住需求的話就有可能可以談,額度可以拉回來。
所以管制區等於是銀行放款的歷程,為什麼某幾區會被標為管制區,就算他是蛋黃區,可能也需要多觀察。
管制區:
依據銀行資料經驗,倒帳多的區域會管制起來
防止投資客過度融資

3.上網搜尋相關資料
銀行也會很側重Google,如果跟銀行互動時有些部分不想讓銀行知道的話,自己先上網查一下,想好說詞。
銀行會在Google MAP上看物件周邊狀況,主要是嫌惡設施,如焚化爐、傳統市場、軌道......等,但對於銀行來講有爭議性的是夜市,因為他是傳統市場但又不全然是傳統市場,傳統市場的問題是衛生、空氣問題、進出份子複雜,但有商業用途這件事情是加分的。
簡單的辨別方式為,如果商圈中間是夜市,那扣掉夜市旁邊的區域是好的,如果中間是學校,那整個區域都是好的。

4.不動產建材
木造房子對銀行而言是沒有價值的,因為他的使用年限是零,加強磚造是35年、鋼筋混凝土是55年、而鋼骨結構為70年,除此之外都是零,那麼價值是零是不是就不能辦房貸了?還是可以的,可分為兩個參考點,今天純粹一塊土地要跟銀行辦貸款,大部分的銀行沒辦法幫你辦理,因為銀行分三個等級,等級最低的是工業銀行,再來商業銀行,最高的是土地銀行,也只有土地銀行才可以做土地買賣、貸款,工業銀行主要是以自營商、企業做貸款往來、合約貸款、貨物進出口貿易......等貸款項目或資金墊付為主,最常見的其實是商業銀行,很多外商也都是商業銀行,商業銀行的好處就是主要以跨國金流為主,要換匯的話商業銀行的匯率比較好。
所以說如果是一塊土地的話,大部分銀行都無法辦理,就只能找土地銀行,如果這是一塊土地但是上面有登記一間房,商業銀行就可以辦,擁有商業價值本身對銀行而言是加分的。

Google Map:查詢公司相關資料
看物件周邊狀況,是否有嫌惡設施

5.民俗風水考量
有時候風水會扣分,但實務上不只是專員,即使是鑑價師,只要不要太明顯就不太會管它,站在業務的立場能避就盡量避,只要地圖上空拍圖看不出來都會當不知道,有時候就看鑑價師的性格。屋內的風水雖然看不到,但是格局方正很重要,銀行貸款你有任何瑕疵都有方法可以補救,但格局方正就比較困難。
銀行有一份嫌惡設施清單,有的話就會在上面打勾,沒有的話再視情況而定。
如果在google地圖上有,但現在沒有了,就要另外拍照提出現狀說明。

6.實價登錄
銀行在前述作業評估完成後才會來參考實價登錄,在實價登錄上搜索周遭相似標的物,中古屋在實價登錄上會看最新案例,不管之前的價格多好都會以最新價格為主。
這對於一般民眾而言也不是問題。
問題是,預售屋的話銀行如何估價?
主要
依據標的物類型搜尋周遭類似物件,如旁邊不同房型或是沒有房子的話,就依據其他資料辯論,如政策、該地發展、人口結構......等,但結果通常都無法有漂亮的估價。
如果有預售價的話,就會以預售價打折,約七折到八折,當作合理的成交價,對銀行而言,預售屋所提出的所有利多銀行都不承認。
或是可以找當地對於這個預售案有價值認同的銀行可以拿到比較好的成數。

農會、合作金庫 可以談判提高貸款額度,如購買金融商品等
聯徵分數可以上網查,或是實體郵局查