樂屋教你房產心法八部曲:中古屋基本面(一)買賣背後的理由

樂屋小編,今天很開心與榮幸可以邀請到阿家老師,前來FUNHOUSE樂屋學院,分享他30年對於中古屋的心得與方法。小編之前和方耀慶老師與阿家老師聊天發現,房地產就像金庸小說中行走江湖的武術高手一樣,需要培養心法與技法。一般坊間多數人都在教技法,如何快速的進入房地產操作與執行,這就比較像是劍宗很快地和注重內功心法修煉的氣宗有明顯的差異,前者容易就可以效果顯著,但如果要走的長遠就也要蹲馬步了解內功心法,才能走的遠。

今天阿家老師帶來前後總共有八部心法,今天小編先和大家分享第一篇喔!

中古屋基本面(一) 買賣背後的理由           

  人生最大的一筆資金,通常都在房子上,一間「好」的起家厝,不管是新成屋、中古屋、法拍屋,不是現場走一走,感覺不錯就能擁有,之後我會以以三個面向,談論何謂「好」屋。

1.基本面   2.技術面   3.消息面

  以上聽起來好像在選股票,其實小到選股,大到治國,都是同一套。評斷一個國家強不強盛,是不是從GDP開始了解;評斷一個企業是否賺錢,是不是從財報開始分析:小到個人也是一樣,挑男人看什麼,高(cm)、富($)、帥(顏值)
,基本面讓我們可以量化比較兩個相似的物件。基本面就是我們今天要談的重點。
  這三個面向,有一個共同的主軸,永遠逃脫不了兩個字:「價格」。價格是不管是不是投資客,都應該首重之重,房地產業界有一句話:沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格。凶宅有沒有人買?我曾經成交過一棟凶宅,不只死一個人,是三個,還不是自然身故。我來簡述一下這個故事好了,這間頂加的房子氏兄弟兩個共同持有,哥哥是股票營業員,行情下殺的時候,虧了很多錢,一時轉不過來,上吊自殺了。嫂嫂一時失去經濟支柱,本身有輕微卵巢癌,也想不開,隔不到三個月,在家裡燒炭自殺,燒炭的時候也把自己的小孩一併帶走。
  這位弟弟請了法師來做法會,超度過後,也想搬離這個傷心地,打算把房子變賣,價格很便宜,接近市價兩折。廣告一打出去,電話接到手軟,接起電話買方一定會問嘛,怎麼那麼便宜?簡單啊,就凶宅。買方就會問,有多凶?絕戶,全家帶走。但是價格太誘人,銀行貸的成數都比開價還高,意思說貸款買了房子,還有餘款可以拿出來用。你說這房子有吸引人嗎?

  好多買方來看屋,有個買方很喜歡,他也信鬼神,但是他舅舅在做「師公」,法力高深,舅舅號稱天眼通,特地請來現場。
買主問:有乾淨嗎?
舅舅看了看說:還在這兒。
買主頓了頓,問:那現在在哪?當初可是在六樓上吊。
舅舅搖搖頭:下來了,在五樓。
搞了半天,舅舅說,這間太毒,我解不了。
  弄到最後有沒有成交?沒有,而是被另一組買走了,那一組是做什麼?阿們,做教會用的。對方是牧師,知道是凶宅,簽約的時候還婉轉問了一下,這間凶宅這麼凶,你為什麼還願意買?他說:神愛世人。
  為什麼分享這個故事?沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格。
  買房子是真的在買房子嗎?其實不然。我也拿這個問題來問你,屋主要賣房子,你把它買下來,不管是自住也好,投資也好,你給屋主是什麼?錢?不是,

答案是:解套。

  賣房子原因百百種,一般我們想屋主賣房子是為什麼?欠錢。但只有這個原因嗎?當然不是,我簡單可以舉出幾百個理由:他要移民可不可以?調職有沒有可能?孩子一個一個出來,要分房了,小換大有沒有?兒子長大搬出去住,兩老住大透天,打掃麻煩換小間會不會?
  現在還認為屋主賣房子只是因為缺錢嗎?你幫他解決這個問題,是不是在幫他解套?有這個概念,才不會走進價格的誤區,要了解動機,從正確的切入點創造雙贏,才能談到好價格。連屋主的動機都不了解,只是一昧殺價格,是沒有道理的。很會殺價,但沒有解決屋主的問題,沒有成交就是零,不只,還浪費了時間。真正成功的議價,是你得到想要的價格,而屋主又非賣不可,雙贏才叫高招。
  現在反問,如果你是屋主,你給買方的是什麼?

萬般理由只有一個:圓夢。

買方動機也是百百種,比如說,科技業的少東,很有錢,有家有室,這個…對員工也不錯,打算買個套房給秘書,他的動機是為了要住房子嗎?不是吧。再舉一例,夫妻跟公婆一起住,媽媽比較管不住嘴,媳婦呢只好每天晚上跟丈夫婉轉說,小孩大了,是不是找個地方…這個是理由,背後是不是有更深的原因,她的「夢」是什麼?
  這章我們談的是價格,但問題絕對不是錢,但處理好了,錢的問題就解決了。

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