銀行只理有錢人,財團強大的秘密!

銀行放款會判斷還款能力,通常是以你有多少金流、能賺多少錢來評估
假設你們有一群團隊,大家在市場上有進出、買賣都有賺錢,如果說成立公司,同樣的物件全部放公司與市場買賣,公司再用業績獎金或是薪水的名目,把錢分給所有團員,再以槓桿搬額度、貸款的立場而言差在哪裡?
如果你用個人名義賺得錢只能貸款一次,但創立公司卻可以貸款兩次。


今天用金錢流動的方式來跟銀行搬額度,是因為這個金流對於銀行來說是穩定的,就像上班族的薪水一樣是穩定的,只要每個月有持續工作就會有薪水進來,所以銀行放款負債比是透過每個月月付額來計算金流,而不是負債總額。
但如果今天沒有成立公司,就只是個體戶,可能三個五個散戶成立小組、輪流當人頭買房子賣房子,雖然有賺錢,但對於銀行來說,你去年賺一百萬不一定代表你今年也能賺一百萬,但是如果你是用法人呢?就可以認列營業額,當然公司的話他還有一些條件,像是公司成立兩年以上,公司員工數量要多一點可能多於五人,基本上還需要有一些報表,跟會計師商量後,公司經過調整六個月的財報。各位要理解一些事情,如果你想要節稅,公司報表都做損益兩平的話,你就貸不到款。
如果是用個人名義,公司損益兩平可以嗎?是沒問題的,認列還款能力是以現金還款為主,而不是以法人賺多少錢,只要有正常營運也可以用自然人的方式辦理房貸,跟銀行搬額度你獲利越多可以搬的額度就越多,而繳稅就只是代價而已,像是辦理貸款而言利息是代價,相對法人而言稅務就是代價。
公司只要穩定,金流就能成為貸款的基數,如果你每一年營業額都有成長,那麼每一年就可以得到更多的額度。
同樣的金額發給你,大家合夥獲利總是要分散一下,但名目上公司不是這樣直接給的,一定是獎金,或是大家講好,把它轉化為薪水,每個月發多少回來,這樣不論是用薪水或是獎金的名目,銀行就可以承認這個金流,因為是公司發給你的,對於銀行來講只要公司穩定,薪資跟獎金都可以認列,當然薪資是比較好,很多銀行都可以用,還可以辦信貸,但是薪資沒有勞健保、扣繳憑單的話,銀行就要挑一下願意認列的,但是如果是用獎金的模式,大部分銀行都不認列,只有少部分銀行會認列獎金以均除的方式來當作月收,但是只要是房貸剛剛那些金流都可以處理。
那麼要如何讓額度倍數成長呢?假設今天在市場上進出、買賣房產,我們不動產買賣進來可能會需要節稅、或是在短期內可以買賣有獲利不用繳稅,通常會找一些裝潢費用去做抵銷,就算不以稅的部分,房子買下來後本來就需要做裝潢,要創造房產的價值,所以會有另外一間裝潢公司,如果你在外面找裝潢公司,你要給他裝潢費用,那錢就流出去了,表示你無法在運用這筆錢,但如果開裝潢公司的是你的夥伴或是親戚,你裝潢都找他,他就開單據給你,自己人開單比較容易,要怎樣抓其實拿捏一下合理範圍都可以,如果是這樣子的往來表示金流還在你的系統裡面,金流還是同樣一筆,流進來後是在你們的系統裡面轉,所以同樣一筆錢,你們的公司可以拿到貸款,夥伴的裝潢公司也能拿到貸款,規模擴大的話除了二手中古屋的買賣,可能還有包租代管的需求,這邊也可以轉金流,或是其他的任何可關聯生意都可以轉金流,而同一筆錢在幾個分公司轉一轉就可以跟銀行貸到好幾倍的額度,公司多有好處,假設每個夥伴都是公司的總經理或CEO那你的薪水一個月給你20萬是不是很合理?所以為什麼很多財團都要集團式經營的原因就是如此,金流進來,集團裡面有多少公司,就能擴張多少,已搬額度的立場來講,所搬的槓桿也比較大,搬額度搬到極限就是金控。

常常很多人在跟銀行貸款的時候,都希望額度再高一點、利率再好一點。
舉個例子來講,我們都知道信貸的話金管會有規定,最多是22倍,以房貸來講的話,最多是八五成,有銀行可能可以超過,例如投資貸,房貸的同時辦理投資貸,可以多搬一成,所以搬出來總額可能是九五成,但是多搬的這一成要幹嘛?要買銀行的金融商品,所以雖然搬出九五成但是有一成要買銀行的金融商品,那這樣多辦要幹嘛?但是我們實務上搬出來買完金融商品後下個月就解約,等於是多辦這一成我送銀行手續費,其他的我依然是現金到手。
這些都是額外的名目,有的銀行送件的時候可以房貸加信貸一起申請,有的不一定行。
所以說為什麼要成立財團,集團式經營可以讓企業帝國越做越大,現金流運轉越來越多,以錢賺錢使得財團更強大。